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民眾向銀行申請房貸不易，預售屋引爆解約潮，對購屋者而言，若此時還想買預售屋，要怎樣買才安全？專家建議，地點、建商本身條件、價格、交屋時點等四大面向，都要好好檢視。

住商不動產企畫室執行總監指出，最好避免「太新」的重劃區。何謂「太新」？她形容，太偏僻的地方、先前沒聽過的重劃區突然卯起來推案，這些都要提高警覺，尤其是空頭時，倘若是「一案壓一案」，購屋者要跑都跑不了。

建商的類型也要注意，很多建商打出低首付、或是工程期間零付款，看起來很誘人，但風險很大。徐佳馨認為，有一類建商「有業績、沒現金」，這種最危險，例如首付款只要卅、五十萬，施工期間又沒有現金，這讓建商在市場反轉時，很容易面臨無法周轉的壓力；就連都更都得慎選建商，因為市場上曾經發生都更建商把地主土地拿去借錢、卻還不出錢的案例。

相較於大型建商，小型建商更依賴土建融資金，又有限期開工壓力，風險會比大建商更高。徐佳馨認為，比起預售屋，她更推薦買「新成屋」，不過，她也提醒，有些建商會有「一屋二賣」的情況，太小型的業者或太便宜的價格也有風險，她認為大型業者雖然價格比較硬、不好議價，但大型業者推出的預售屋，仍是較安全的選擇。

交屋時點考量，則和銀行貸款空間是否紓緩有關。徐佳馨更指出，以現在交屋潮來推估，二○二八年前都會有貸款壓力，因為目前恰逢史上最大交屋潮，而且房子又貴，擠壓銀行原有的貸款預算額度，她預期，至少要等二○二八、二○二九年市場上交屋量沒這麼大，銀行端才有足夠貸款空間釋放給一般購屋人。

事實上，民眾在購屋時，因為擔心短期內貸不到房貸，已自動把交屋時點期待放遠。徐佳馨指出，若是後年交屋，民眾可能會有所顧忌，但倘若是三、四年後交屋，民眾反而較放心。

價格評估上，則要避免跨過「豪宅線」。這波預售屋的解約，多半來自三、五年前購屋者，徐佳馨指出，其中不少人當初買房時是在豪宅線以下，結果交屋時跳到豪宅線之上，尤以桃園、新竹、台中最多，從三千萬跳至四千萬元，最後貸款成數一下子下降五成，購屋者找不到這麼多錢來彌補不足的成數，只好解約。

比較保險的作法是預留一部分空間。徐佳馨以台北市為例，台北市豪宅線為七千萬元，最好預留至少兩千萬元的空間，不要買六千萬出頭，如此一來，不但交屋時安全，轉手時也有空間，否則即使交屋時在豪宅線之下，但距豪宅線已近，已沒有轉手空間。

民眾也要衡量利息負擔。銀行主管表示，現在的房貸利率，就連大型公股行庫也快沒有百分之二點五的利率，很多民營銀行的房貸利率已在百分之三之上。

徐佳馨指出，現在的房貸利率大部分在百分之二點七、百分之二點八，距離三年前的百分之一點五，等於快多一倍，由於銀行額度有限，普遍已採「以價制量」，這種情況即使央行降息，在信用管制未解除之前，也不會改變，因此民眾在拿捏還本付息能力時，最好直接用百分之三利率水準來評估比較準確。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年房市買氣低迷，惟價格尚未探底。根據五九一新建案統計，全台六大價跌重劃區沒有預期中的血流成河，多數區域跌幅有限，跌勢最重的是新竹市關埔重劃區，平均成交價自去年每坪七十六萬下滑至五十七萬元，年減百分之廿四點三。

五九一新建案組長林哲緯分析，數據呈現和當前市場氛圍產生落差，主要是與去年相比，今年房價仍處高檔，且部分重劃區尚未出現大量降價案例，加上建商操作相當謹慎，除不隨意降價，也會以送裝潢或優付等方案吸客，區內行情並未出現下跌走勢。

觀察六大價跌重劃區，區域分布以台中市為大宗，有北屯區的廍子、十一期、大里區二期重劃區價跌。

至於位在西屯、北屯區的水湳經貿及機廠捷運特區，還有新竹縣竹北市高鐵特區、台南舉喜重劃區，房價都跌不下去。

跌幅最多的新竹關埔重劃區，是去年「富宇—天雋」成交價格一度開出七字頭亮眼成績，今年交易熄火，價格向下大幅修正，並非當地房價鬆動。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，數據中不少重劃區已漸成熟，區域房市有支撐力道，較難期待房價跌回過往，像是新竹市關埔重劃區統計出較大起伏，但當地市場其實相當穩定，包括竹科、學區、生活機能等優勢，也沒有太多素地提供新案，或許在交易量體不多及新案供給少才演變為此結果。

針對下半年，林哲緯強調，當前房市走進深水區，由於限貸令未解，隨著去化放緩、交易量低迷，建商庫存餘屋增加，且市場又缺乏實質性題材鼓舞，倘若時間一久，業者恐怕就會面臨「殺價取量」的抉擇，預估下半年市場回檔力道將愈來愈明顯。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近幾年房市不論處於熱絡還是急凍時期，唯一不變的就是時常有排隊現象。房產業者指出，過去房市熱絡時，三不五時就傳出新案接待中心現場出現民眾搬摺疊椅排隊拿預約單的情形，如今房市已冷，排隊現象則轉向房貸申請這一端，不論是新青安還是交屋房貸，都出現排長龍需要時間來消化。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，當市場氣氛極度熱絡時，易引起民眾「錯失恐懼」，並掀起跟風買房效應，再加上房產業者提供「早鳥購屋優惠」，多重因素下衍生出排隊買房的現象。自從「平均地權條例」修正案上路後，預售屋已禁止轉售，無法投機轉售，購買預售屋的民眾若不打算長期持有，其實沒必要跟風買房。

而過去幾年房市出現買氣供不應求，後續又發生貸款供不應求，其實有著因果關係，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，過去因為疫情衝擊，美國帶頭進行無上限量化寬鬆、零利率等措施，刺激通膨及購屋需求，尤其具有「期貨」特性的預售屋、在付款條件的優勢驅動下，引發排隊搶房現象。

但隨著預售屋要進入交屋階段，從期貨轉為現貨，需要大量房貸資金支援，卻碰上央行信用管制以及房貸總量管制，房貸申貸排長龍、成數不足甚至利率拉高等現實，進而造成房市違約、解約等買氣急凍現象，尤其各類資訊傳播的推波助瀾，更加深民眾的焦慮與不安。

房市買氣急凍 加深已購民眾焦慮

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行緊縮房貸政策後，的確讓部分申貸民眾撥款受到影響，讓房貸走向賣方市場，利率、手續費與申請難度等都拉高，反觀後續還有許多預售案陸續完工要進入交屋階段，後續房貸資金需求仍偏多，因此，要觀察後續預售建案交屋是否順利。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青年安心成家貸款專案的利息補貼時程已過2/3，而內政部也早在去年11月立院內政業務報告時，已明確表達1.5碼的利息補貼，到期後將不再加碼，預期最優惠的新青安房貸專案將走入歷史。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安方案逐漸走到尾聲，未來觀察政府住宅政策走向，不過，新青安剛上路時的確帶動房市熱潮，也幫助到有需要的年輕人。

根據財政部國庫署統計，自2023年8月至2025年7月的兩年時間，全國新青安撥貸戶數超過12萬戶、撥貸金額將近1兆元，進一步觀察新青安發布兩個年度的撥貸情形，2023年8月至2024年7月全國撥貸戶數約7.05萬戶、撥貸金額逾5304億元，而2024年8月至2025年7月，全國撥貸戶數約5.06萬戶、撥貸金額逾4069億元。

房產業者指出，對比新青安兩個年度，第二個年度的撥貸戶數與金額，相較第一個年度分別減少28.22%以及23.28%，年減幅大約1/4，而且目前新青安申貸現況，不但要排隊，甚至還有可能申請不到。

第2年核貸戶數、金額年減1/4

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，自新青安開辦以來，外界把房價上漲矛頭指向該政策，認為此政策是掀起房價暴漲的源頭，因此，他認為在多方指責下，後續新青安幾乎已無續命可能。不過，他指出，當初開辦新青安是為降低首購屋的購屋負擔，透過加碼利息補貼來取代舊青安；倘若後續新青安不續辦，可以讓舊青安復活、或者再研議出新的協助購屋方案。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，2023年「平均地權條例」修正案還在研議時，房市買氣就出現回測，但同年7月中新青安上路，加大申貸總額、拉長寬限期、還款年限，以及加碼利息補貼額度，促使新青安單月核貸數戶突破8千戶，對比舊版青安單月兩千戶，顯著翻倍增加。

但隨著去年七月檢討精進方案，從申請資格限制加嚴、落實貸前審核、貸後管理及稽查，以及針對投機客、人頭戶及貸後轉租等違規戶開刀，讓公股行庫在甄審上更謹慎，甚至降低承作意願。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中危老重建出現降溫跡象。根據營建署統計，截至今年上半年台中市累計核准危老重建案件885件，僅次於台北市，居全台第二，然進一步檢視歷年數據，卻可發現台中危老案正由盛轉衰，在2023年衝上175件高峰後，去年降至147件，今年上半年僅剩62件，預估全年恐續跌，連續二年下滑。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，台中危老重建熱度長期高居全台第二，甚至超越新北市，主因在於台中屋齡老舊建物產權多為單一持有，相對符合危老「100％同意」的嚴格門檻，整合難度比雙北更低；其次，台中的整合成本相對低，但新建案房價近年已逼近首都圈水準，讓開發商在重建案中能獲得不錯的開發效益。

不過數據顯示，台中市危老熱度正逐年退燒。2023年危老重建的時程獎勵雖從4％降為2％，但當時房市呈多頭氛圍，危老重建熱度旺盛；但同年8月新青安政策推升房價後，屋主心態轉趨強硬，提高危老整合難度；去年9月中第七波信用管制上路，房市急速降溫，市場預期悲觀，也讓開發商更趨保守。

開發商表示，雖然危老貸款並未直接受限於信用管制，但銀行仍將其計入不動產放款集中度，為降低風險，對危老融資趨於謹慎，銀彈收斂，導致危老開發案進一步受到壓抑。

今年5月時程獎勵正式落日，全面改為規模獎勵。由於大基地整合需要更高成本與時間，開發商反應普遍不若以往熱烈，使市場氛圍轉向觀望。

台中市建築經營協會資訊委員會主委白洪章指出，建議政府持續檢討政策，適度延長時程獎勵，協助城市老舊建物更新。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部表示，受央行實施選擇性信用管制與國際經貿環境影響，去年第3季以來預售屋市場交易逐漸量縮，從統計資料觀察，預售屋解約件數雖有增加，但占買賣交易件數比例相對有限；不動產經紀業家數也持續增加，並無近期媒體報導所稱解約潮或房仲歇業潮情形。

內政部常務次長吳堂安表示，內政部將持續關注預售屋市場交易狀況及房仲開業動態，並請縣市政府協助民眾處理履約爭議，提供法律諮詢協助，保障買方既有權益，避免交易糾紛發生。

內政部深入說明，經統計，全面實施預售屋實價登錄的110年7月到今年(114年)6月簽約的預售屋買賣案件中，解約案件共計4,418件，其中自去年9月實施選擇性信用管制至今年6月, 每月平均為240件，較去年9月以前每月平均144件增加，但就整體交易情形觀察，解約案件約占全部買賣交易40萬件的1.1%，比例相對有限，並無報導解約潮襲捲全臺情形。

內政部指出，若就申報解約資料分析，解約原因包括買受人因換戶、增購車位需要，而先辦理解除舊契約後再重訂新契約，也有因個人資金不足、工作地變更等，並非全因選擇性信用管制所致。

此外，經統計全部解約案買受人合計4,129人，其中1,585人購買2戶以上預售屋，占解約人數的38%；而購買1戶預售屋的買受人中，也有1,160人名下已有其他房屋，占解約人數的28%。

針對媒體報導民眾向銀行申辦房貸相關爭議案件，金管會已於日前說明，將持續督促各銀行貸款額度應優先提供民眾「首購」、「自住」及「已承諾」的房屋貸款，不宜逕自拒貸，並已請銀行公會及銀行設置單一申訴窗口，妥適處理申訴。內政部表示，民眾如遇有預售屋履約交屋相關契約爭議，也可向縣市政府消保或地政機關依《消保法》提出申訴處理。

其次，就不動產仲介業開業情形部分，內政部說明110年至113年間因房市交易熱絡，經紀業者大幅開業展店，每年平均淨增515家；114年上半年房市買賣交易降溫，全國新開業者計371家，歇業305家，淨增66家，總數達9,293家，因此是增幅放緩，並無「倒閉潮」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價不會跌的真相！央行每年多印5%鈔票 專家：貨幣貶值逼房價不得不漲?

通膨吃掉你的存款！100元明年變95元 房子必須漲到105元才合理!

近期有網友在社群上分享對房市的分析與疑問：「為什麼在貨幣供應量每年增加的情況下，房價很難下跌？即便有人說房價可能長期下跌，但貨幣貶值、通膨與房市供需結構似乎會抵銷這個趨勢。」

貨幣貶值與房價的數學關係

專家指出，房價與貨幣供應量之間確實存在緊密關聯。

舉例來說，如果今年100元明年只值95元（通膨率約5%），房子今年要賣100元，明年理論上就必須賣到105.26元，才能抵消貨幣貶值的影響。即便房市有下跌趨勢，只要貨幣持續貶值，實質價格仍可能維持甚至上升。尤其美國量化寬鬆（QE）頻繁出現，使貨幣持續貶值，即便升息存在，但台灣升息空間有限，難以完全抵消通膨效應。

台灣房市供需結構分析

從供需角度來看，市中心或熱門地段的房子仍具抗跌能力。

少子化確實降低需求，但建商會同步調整供給，例如減少住宅推案或改作商辦，避免市場過度供應導致價格崩盤。同時，台灣屋齡超過30年的房子占比高，都更效率不彰，新房供應有限，也支持市中心房價穩定。經濟基本面如半導體產業仍在成長，平均所得提升，也間接支撐房價。

房價影響因素權重分析

房價所得比的迷思

至於房價所得比，專家提醒，指標應考慮「實際有能力購屋的人口」，若把低收入族群完全納入計算，會誤導房價壓力過大。對可購屋者而言，房貸負擔與所得比例才是更貼近實際的參考。

2025年房市趨勢預測

總結來說，台灣房地產對投資者的抗通膨能力有限，但對自住需求仍具支撐力。短期可能波動，但從貨幣與供需結構來看，市中心及熱門地段長期下跌的可能性低。若以投資角度考量，股票等金融資產可能提供更高的報酬率。

賣厝阿明觀點

房市長期走勢受到貨幣貶值、通膨、供需與地段等多重因素影響，不能單靠少子化或房價所得比來斷定。自住需求仍是房價支撐主力，投資則需謹慎選擇標的。對購屋者而言，最重要的是評估自身財務能力、房貸負擔，以及選擇地段與物件是否符合生活需求，而非僅依市場情緒或數據恐慌做決策。房價可能波動，但掌握資訊與理性判斷，才能在房市中穩健操作。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團盤點雙北市近三年屋齡5年以上的中古屋，各總價帶交易量占比的變化，發現台北市總價2000萬元-4000萬元，不但一直是主力總價帶，占比還逐年增加，今年上半年占比達35.7%。而新北市則是總價1500萬元內仍為交易主流，今年上半年占比合計為63.1%，仍受購屋族群的青睞。

台北市總價2000萬元以上交易占比過半數

數據顯示，在這三年間，台北市各總價帶占比無明顯的變化，增加最多的為總價2000萬元-4000萬元，從33.4%增加2.3個百分點至35.7%，為主力總價帶，總價小於2000萬元的占比都有小幅減少的趨勢。

台北總價2000萬元以上交易占比過半，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，近年來房價高漲，使台北市低總價產品越來越少。此外，台北市土地開發已幾近飽和、老屋更新速度緩慢，但自住需求穩定，在供給跟不上的狀況下，房價持續墊高，原本屬低總價的產品又被推升至更高價位，也使部分購屋族群，轉而往新北或桃園買房，出現「脫北潮」現象。

另一方面，換屋族與中、高資產族群有較強的負擔能力，即使受房貸緊縮和信用管制衝擊，仍積極進場，讓中、高總價產品的交易動能獲得支撐，今年上半年，台北總價2000萬元以上的占比都有提升，占比合計為50.7%。

新北市房屋總價1500萬元內占比下降，占比合計逾6成仍為主力

新北市雖然房價較台北市低，但同樣有低總價產品占比下滑的趨勢。三年間，減少最多的為總價小於1000萬元，從39.0%減少7.1個百分點至31.9%，不過總價小於1500萬元的占比合計仍超過6成，顯示總價1500萬元以下為新北中古屋主力交易帶。

陳金萍分析，這幾年房價持續上漲，也使新北市各區的房價被推升，尤其是核心區域如板橋、新店、中永和等區，價格正快速往台北市房價靠攏，也讓低總價產品數量減少，使新北總價小於1500萬元的占比也明顯減少，從70.3%減少至63.1%。

至於新北總價1500萬元以上占比開始增加，陳金萍指出，新北市的自住需求強勁，不僅受在地居民喜愛外，也有不少北市的外溢客群湧入，使新北的中古屋交易量大。同時，北市外溢族群和在地換屋族，以及中、高資產族群能負擔總價較高的產品，也推升新北市1500萬以上的中古屋交易占比，從2023年的29.7%增加至今年的36.9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸受限導致房市景氣下滑，但危老重建發展相對穩健。根據內政部營建署最新資料顯示，自 2017 年修法上路至今年上半年為止，全台累計危老核准案件已來到 4379 件，其中台北市於今年 4 月正式破千，至上半年為止，累計 1011 件，居各縣市之冠，台中則以 885 案緊追在後。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建是近年政府大力推動的重大政策，所以許多打炒房政策都對危老開綠燈，主要有三大豁免。首先是不動產放款天條的銀行法 72-2 排除危老授信，銀行放款額度不受水位限制；再者，危老重建融資貸款也不在央行的信用管制中；加上業者買老屋來重建，並非純購地貸款，不必受 18 個月內開工限制，因此對業者而言，投入危老重建不論在資金調度還是開發時程方面，都有更大的彈性，使危老重建即便遭遇打炒房，發展腳步仍算平穩，不少建商也逐漸轉攻都更危老市場。

張旭嵐進一步指出，雖然危老重建的貸款限制少，但危老、都更的放款為中長期放款，資金回收的速度慢，因此隨著都更、危老放款在建築貸款中的占比節節攀升，中長期的市場風險仍需留意，所以相關授信依然會納入「不動產放款集中度」的計算。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市的危老重建熱度居全台第一，是因首都地狹人稠、開發飽和，素地極度缺乏，使業者必須朝老屋重建的方向整合推案。不過以核准平均面積來說，前十名中最小的其實是新竹市而非台北市，主要是新竹市的腹地僅不到北市一半，且部分地區又受新竹機場禁限建管制，整合大基地的難度高，使新竹市的平均核准面積在前十名縣市中敬陪末座。

事實上，危老重建熱區幾乎與都會區畫上等號，前十名當中，六大直轄市與兩大省轄市就佔據了前八名，也讓宜蘭、花蓮的入榜顯得難能可貴。陳定中指出，宜花兩縣常是國內颱風、地震的抗災最前線，建物受災風險較高，危老重建需求殷切；加上宜花兩縣往來北部的交通便利，尤其宜蘭可吸引雙北買盤移入，因此雙北業者也帶著在都會的整合經驗到東部耕耘，使宜花的危老重建量能擠進全台前 10 名。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】