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▲若小孩還未成年，繼承遺產要特別小心處理。（資料照）

丈夫過世後遺留大筆遺產，但小孩還未成年，是否會被家族其他長輩搶走？依據民法1138條規定，繼承發生時，配偶為當然繼承人，而第一順位繼承人則為直系卑親屬，也就是通常繼承人為配偶及小孩。

不過，若小孩還未成年，在遺產分配時必須先幫未成年小孩選任特別代理人，以免屆時配偶為未成年小孩的法定代理人，球員兼裁判，違反民法第106條規定。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到近期一件案例，丈夫在往生後遺留下農地、房屋、股票、現金，兩名小孩都還未成年，因為太太不想讓夫家的阿公、阿嬤插手，也和娘家的互動不良，不動產部分如果辦理持分共有或是協議分割按照民法規定，必須到法院選任特別代理人才能辦理，為此卡關了。

 鄭文在說，因為小孩已經16、17歲，剛好新修正的民法規定，民國112年1月1日起18歲為成年人，所以我們建議她先以「公同共有」的方式繼承，未來2年後最小的小孩成年了，再辦理一次協議分割，由媽媽單獨所有該不動產，或是有3人均分該不動產都可以。

但媽媽擔心這樣是否會衍生另外的契稅、土地增值稅或是贈與稅？依據內政部台（87）內地字第8785251號函規定，沒有契稅、土地增值稅更沒有贈與稅的困擾 ，只有時間的等待即可。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市北投區土地交易實價登錄已連續四年登上百億元規模，2021 年更一舉衝上來到 210 億元，商仲業者分析，北投區各地段中，軟橋段因具有北投士林科技園區的發展題材，帶動建商與企業如仁寶 (2324-TW) 投資，已成為這四年間北投區土地累計交易最熱絡的區段。

信義全球資產總經理柯宏安分析，近年在產業回流需求下，地方政府積極投入科技產業園區發展，帶動區域土地交易，繼內科及南港土地交易熱絡後，北投區也成近年發展亮點，除了建商積極購地外，也有 Volvo、汎德永業等汽車大廠設立旗艦展售中心，另外產業部分也有華碩 (2357-TW)、中鼎 (9945-TW)、仁寶及康舒 (6282-TW) 等大型企業在區域內設置總部大樓。

實價登錄統計顯示，台北市北投區 2018 -2021 年土地交易實登資料，交易規模從 2018 年 164 億元、2019 年 166 億元、2020 年 119 億元，去年年交易金額達 210 億元，較 2020 年成長 76%。

其中，具北士科園區題材的軟橋段，科技產業專用區土地行情從 2018 年平均每坪 155 萬元，2021 年已到平均每坪 215 萬元，上漲將近四成，去年就有華固、達麗 (6177-TW)、長虹、力麗等企業投資搶進，又以長虹建設 (5534-TW) 用每坪 245 萬元買下約 626 坪土地單價最高。

建商與企業的投資，預計帶動此區廠辦供給量，觀察軟橋段科專區土地開發進度，去年就有二家上市櫃建商申請建照，包含華固 (2548-TW) 在 2019 年以總金額 13.6 億元買下軟橋段的土地，去年 7 月申請到建照，預計蓋地上 14 層地下 4 層廠辦，推估未來將釋出近 5000 坪的樓地板面積

另外，長虹建設這幾年陸續買下軟橋段土地，去年 8 月申請到建照，預計蓋地上 24 層地下 5 層廠辦，推估未來會有近 1.1 萬坪的樓地板面積釋出，都會帶動此區廠辦未來熱度。

信義全球資產總經理柯宏安表示，去年北士科的新廠辦華固創富中心大樓出現每坪破 70 萬元成交價，追上內科發展最成熟的西湖段廠辦價格，看得出不少建商複製在內科的成功經驗，逐漸在北投區打造出另一個內科，加上台北市新辦公室供不應求之下，因此有目前這種區域尚未發展成熟，交易卻已相當熱絡的情況。

▲豐原近年在交通建設題材催化下，房市價量齊揚，區域內以透天厝及電梯大樓為主力產品。（東森房屋提供）

台中市豐原區為舊縣區府會所在地，近年在交通建設題材催化下，房市價量齊揚，預售屋單價穩站3字頭，根據實價統計顯示，豐原區近3年電梯大樓單價成長24%，透天產品更有43%成長，成交件數也飆升。

東森房屋研究中心分析110年Q3大台中房市季報，豐原區2013~2021年Q3各季透天厝總價，平均總價為1040萬元，前25%平均總價約1520萬元，前12%則約2050萬元。

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另觀察實價登錄數據察覺，近兩年豐原透天厝超過2050萬元的高總價交易，佔整體成交數量比例有所增加，自2019年的14%成長至2021年18%，而超過9000萬元之成交筆數更增長了9筆，其中最高交易總價達3億7千多萬元、最大交易面積則為956坪。

東森房屋豐原成功店店東凃清雲表示，豐原以圓環為分界，圓環以內人口密集為商圈所在地，而豐原在過去經濟起飛時期，區域內座落許多中小型加工廠，成就了豐原的富足。然而，近年受政府政策影響，許多農地工廠迫切需要轉型，使得周遭工業土地一票難求。

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凃清雲表示，豐原土地開發困難，使得單價也隨之追高，而開發困難之原因多半是地主沒有出售意願，因此選擇老透天改建成為經濟實惠的選項之一，目前市區商圈土地單價行情約每坪70~80萬元間，重劃區土地則每坪都40萬元起跳。

凃清雲表示，受近年中科后里開發影響，加上在地豐原人二代老換新的需求，使得豐原剛需買盤有所增長，價格也隨之飆漲，以大樓來看，前兩年單價僅落在23萬元上下，現在不僅預售屋站穩3字頭，平均成交行情更來到每坪35~40萬元。而附電梯的新透天總價也來到約2000多萬至3000多萬元，無電梯新透天總價則落在1800至2000萬元之間。

高市府因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，逐步由岡山、路竹往北辦理各行政區之都市計畫檢討，2022年2月14日正式啟動湖內區與茄萣區的都市計畫通盤檢討公開徵詢意見作業。

都發局長吳文彥說，為落實中央產業發展政策與陳其邁市長施政理念，首波已在2021年8月啟動岡山與路竹的都市計畫檢討，第二波辦理湖內區與茄萣區的檢討，檢討地區屬於高雄市國土計畫「一核雙心三軸」中的產業升級軸及海洋產業軸，肩負高雄高科技及傳統產業升級發展的重要軸承，透過岡山、路竹、湖內、茄萣的通盤檢討，可望為北高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、生活環境及帶動北高雄人口的成長。



都發局指出，本次都市計畫檢討是依據都市計畫法第26條規定，就發展的情況與需要進行必要的變更，檢討範圍包括茄萣都市計畫、興達港漁業特定區計畫、湖內都市計畫及湖內(大湖地區)都市計畫等計畫區。將就中央大南方大發展政策需求、捷運岡山路竹延伸線的建設開發、人口成長的推估、企業安家需求的土地、地區公共設施需求、民眾意見等進行土地使用的檢討與規劃，並自2022年2月14日至3月18日辦理公告公開徵詢意見程序，歡迎各界提供意見，作為土地檢討規劃的參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

宜蘭羅東位處宜蘭縣正中心，為宜蘭之重要交通樞紐，不僅與台北市區有11條國道客運相連結，更為周遭鄉鎮之核心轉運站。東森房屋研究中心根據實價登錄系統發現，羅東鎮房市主要以透天及華廈產品為主力，近四年整體房市漲幅約7％，惟，透天產品漲幅卻高達28.6％。

東森房屋羅東交流道加盟店店長陳建宇表示，羅東為宜蘭開發最早區域之一，生活機能完備，以環鎮道路為市郊分野，而台鐵羅東車站則將當地區域分為前後站商圈，前站發展成熟，多為當地人居住居多，產品多為屋齡超過30年之舊透天；後站則為新興開發地段，腹地相較前站寬廣，並為羅東客運轉運站所在地，多為外地人置產之選擇。



東森房屋表示，羅東相較礁溪與宜蘭市，不僅腹地廣闊且醫療資源豐足，區域內設有「博愛醫院」及「聖母醫院」，且拜於交通樞紐之賜，與周遭鄉鎮商圈，如：冬山順安、五結商圈以及廣興商圈往來密切，享有機能聚落效應。東森房屋表示，羅東主力客群以外來客居多，尤其近年疫情再興國內旅遊潮，吸引大批外來客投資合法民宿，七成買盤落在農舍、農地產品。另外兩成則為在地人之剛性換屋需求。



東森房屋表示，羅東不僅人文薈萃，綠覆率也高，市區內擁面積廣大之羅東林場及運動公園。隨著羅東行政中心移至林場旁，羅東房市一部份發展重心也隨之轉移，如：羅東運動公園樹海第一排景觀之豪宅聚落區，指標建案如「名軒Park」，主打度假退休宅，單價約在30初頭萬元，以三房兩廳總價1,200至1,300萬元之產品為主力。





 

東森房屋表示，羅東主要以舊透天、別墅及華廈為主，中古透天屋齡多在30至40年之間，目前總價約落在1,200至1,400萬元間；別墅則以屋齡10年內附電梯之產品備受市場青睞，當前總價落在1,600至1,650萬元間。至於羅東華廈產品漲幅相對平穩的原因，東森房屋表示，華廈產品多座落在前站，指標社區如「觀天下」、「柯林頓」、「蘭陽經典」以及「才子佳人」，整體戶數較多，也有相對高的空屋率，買盤也以當地人為主，對於價格成長脈絡有較高的瞭解與掌握。

對於羅東未來房市預測，東森房屋表示，只要沒利空便會持續利多，保守漲幅至少5％。陳建宇表示，羅東不僅有台北客前來置產，近年更吸引桃園、新竹甚至台中客戶，相較桃園農地一坪三、四萬，宜蘭僅要一萬多，且土地肥沃也較少工業區，形成長期投資之吸引力。而羅東土地交易熱度更顯示在少見的土地販售看板，「不是沒有土地在賣，是根本不需要掛看板就賣出了」，東森房屋說，目前前站北成附近行情單價約在30至35萬元，靠近商業區一坪則在50萬元左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內不動產型態多元，跨出雙北市到中南部農業小鎮，交易的主角就不是一般的大樓社區產品，反而以透天型態的產品為主，甚至還有部分的農舍、畜牧等設施，從實價揭露的資料可發現，農業小鎮部分雞鴨豬舍交易紀錄，甚至都是當地的前幾高價的交易，以彰化二林為例，2021年交易第二貴的實登資料，備註關係人交易，其主要用途就是肉雞舍，佔地面積達1400餘坪，成交金額2500萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中南部地區因為產業特性，有些農業小鎮主要以農業和畜牧業為主，因此統計實價的前幾高價可發現，往往都是佔地千坪以上的農業與畜牧業，或者是工業型態的交易，金額高低則與個案的經營規模有關，佔地越大經營規模越大的個案，則交易的金額就越高。



以彰化地區為例，芳苑鄉2021年10月有筆建物870坪的交易案，主要用途就是蛋雞舍、堆肥舍，也就是當前最缺最熱門的雞蛋，整筆交易土地面積達1285坪，揭露金額為3000萬元。



另外，彰化大村的美港路，則有一筆交易主要用途為農作產銷設施－菇類栽培場，土地822坪建物面積920坪，成交總價達5200萬元，是2021年大村鄉實價金額的第二高價。



彰化大城鄉2021年實價第一高則是許厝巷一處交易，成交金額達1250萬元，土地近千坪且有建物181坪，主要用途則是畜牧設施的肉牛舍等，彰化二林2021年也有高價畜牧交易，2021年該區域交易第二貴的實登資料，備註關係人交易，其主要用途就是肉雞舍，佔地面積達1400餘坪，成交金額2500萬元。



曾敬德表示，從實價移轉的資料顯示，想要投入畜牧業的經營，規模越大金額越高，對於想要投身畜牧產業的民眾來說，實價的揭露資料也提供一定的行情參考資料，至少可以先估算看看光不動產部分需要多少的投資金額。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

疫情之下，國人創業最熱衷的餐飲業反而衰退嚴重，根據經濟部資料，2021年整體餐飲業營業額為7280億元，較2020年衰退6.37％，餐館類為6094億元，年減6.21％，外燴團膳類僅有261億元，年減12.66％，飲料店營業額為924億元，年減5.52％，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，由於2021年實施三級警戒，餐飲業首當其衝，加上該產業人力與庫存都有壓力，禁不起長期作戰壓力，許多業者寧改弦易轍，視狀況決定是否重出江湖。

疫情衝擊苦，團膳餐館最慘



餐飲業做為國人最喜歡的微型創業型態，其營業額也充分反映升斗小民的消費能力與市況，徐佳馨指出，綜觀近十年的餐飲業營業額，可以發現在2019年之前多呈現穩定成長，但2020年因疫情出現反轉，直到2021年都還沒有恢復元氣，三級警戒更讓業者叫苦連天，值得注意的是，整體餐飲業、餐館、飲料店營業額為五年最低，外燴團膳業營業額最慘，寫下九年新低，其中外燴團膳業因停班停課、民眾停辦婚禮、尾牙、春酒，受創最深。



此外，餐飲業營業額大幅下修，除受疫情影響外，民眾外食、聚會等意願降低、人力食材與包材等成本水漲船高，應是主要因素。之前被視為餐飲救世主的外送平台，其不低的平台費用也讓許多業者興起不如歸去的感概，也讓餐飲業更為蕭條。





 

市場未見底，創業者得多方評估



大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，雖然疫情逐漸趨緩，不過經過這三年不時的警戒調整，許多人生活習慣已經大不相同，即使逐漸回歸正軌，過往的生活習慣恐怕也很難回頭，而外送平台高額的抽成費用等額外增加的新成本，這也迫使餐飲經營型態得做適度調整，同時也會影響房東們，參與其中者宜多方調整，以因應未來市場的變局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋統計實價預售揭露資料，2021年預售成交揭露金額高達1.28兆元，其中交易金額最高的區域是新北市，總成交金額高達2670億元，交易件數王則是桃園市，預售揭露件數將近2萬筆，成交價格最高的是台北市，平均單價則達每坪90.9萬元。總計2021年新北、桃園、台中、高雄等四都，預售成交揭露件數都超過萬筆。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在實登2.0上路前，預售往往要等到交屋前才揭露，不過2021年新制上路後，可以發現2021年景氣榮景時，一年市場的交易規模可達1.28兆元，交易件數可達9萬餘件，且從實登預售揭露資料可發現，六都平均總價都站上千萬元，也就是說，在六都總價千萬元的預售案已經是相對普遍。



統計顯示，台北市2021年實價預售一年件數約4495件，平均成交總價3668萬元，平均單價90.86萬元，房價位居六都之冠；而從平均總價來看，台北市預售市場已經是換屋當道。



新北市人口最多且每月的移轉棟數也居六都之冠，是台灣交易最為熱絡的區域，2021年預售揭露金額也是六都之冠，達2670億元，平均總價則達1625萬元，平均單價每坪45.11萬元。





 

雙北以外的預售市場表現則更為火熱，桃園市2021年預售揭露1萬9879件，揭露件數位居六都之冠，平均成交總價達1196萬元，平均單價每坪29.2萬元，曾敬德指出，桃園雖然市場交易規模比新北小，但預售交易件數卻比新北多，反映當地預售市場景氣相對熱絡，另一方面，在桃園市購買預售的風氣可能比新北市還要興盛。



至於預售件數第二高的則是台中市，2021年揭露件數達1.67萬件，平均總價為1415萬元，平均單價每坪33.5萬元，平均單價僅次於雙北市，南台灣的高雄市2021年實價預售揭露也達1萬件，平均成交總價約千萬元。

 

曾敬德表示，2021年預售市場交易狀況火熱，吸引許多資金投入，不過政府為了抑制投機，打算推出預售禁止換約的政策，對於2021年火熱的預售市場，可能在政策明朗後出現一波轉手潮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

CBRE世邦魏理仕2022年2月15日發佈最新2021下半年《台灣工業地產市場報告》指出，2021下半年工業地產市場價量持續攀升，大型工業不動產投資額總計新台幣近950億元，改寫歷史新高點，於整體商用不動產與土地投資市場佔比亦升至39％新高位，儼然已為市場主要投資焦點。在買方需求強勁驅動下，全台平均工業地價較上年同期成長4.2％。

分析2021下半年各類工業地產交易活動，以工業土地、廠辦兩類表現尤其亮眼。工業土地下半年總計成交逾483億元，年增率高達70％，當中七成屬自用型買方，顯見購地興建符合自身需求之建物仍為企業首選。期間單筆成金額最大的土地交易，即為仁寶電腦與康舒科技以近82億元標得北投士林科學園區地上權，預計開發集團總部。



廠辦市場下半年成交額約新台幣250億，較上年同期大增131％，除因科技業提高研發規模、升級總部辦公空間外，以投資目的為導向之交易也有所成長，包括保險業者、不動產投資信託基金及不動產投資公司均看好廠辦投資效益，紛紛投入市場，惟台北及新北廠辦仍較受投資人青睞，兩地交易合計佔廠辦總成交量七成。

 

2021下半年廠房及倉儲市場交易維持熱絡，總成交金額達新台幣217億元，惟上年比較基期高，年減39％。在全球晶片製造供不應求的情況下，半導體與電子業者持續於現有廠區擴建，同時尋求購買既有廠房的機會，以便在設備進駐後快速進入生產階段，並可因應未來重建廠房之需求。此外，多家傳產業者(如化工及造紙業)亦於2021年下半年內購入廠房，可見廠商營運狀況良好，且看好未來業務成長、空間需求增加。



觀察2021下半年全台主要工業區土地價格走勢，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示：「北部工業區價格已處於相對高檔，但市場對於開發廠辦的需求不斷，使得下半年價格仍溫和上升2.5％。而中南部土地市場持續受惠於企業積極覓地擴廠，價格漲幅尤其明顯，兩區平均工業地價年增率皆達6％以上。根據近幾月來台積電、日月光等多家國內外大廠公布的投資案可看出，南部半導體S廊帶正逐漸成形，預料2022年南部工業土地價格漲幅將達5％以上。」

 

展望2022年工業地產投資市場，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「Omicron變種病毒恐使全球供應鏈再陷入混亂，短期內全球通膨壓力難解，將牽動各國央行升息時程，而原物料價格高漲勢必衝擊製造業利潤率，都可能是影響2022年企業購買不動產意願的重要因素。所幸在新興科技應用增加、終端產品半導體含量提高之下，預期台灣半導體產業量能將持續擴大，而投資台灣三大投資方案確定延長實施至2024年底，將持續吸引台商回台投資，預料2022年整體工業地產市場買賣活動將維持活絡。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

疫後房市不敗反「盛」，桃園從小宅到豪宅產品房價向上攀升，自2020年出現價站上每坪40萬元的史無前例高單價後，房價一漲不回頭！根據實價登錄顯示，2021年桃園市預售市場最高單價在4字頭以上的預售案，就多達近40個，之中有五個建案的最高單價更衝破5字頭，其中「禾林RICH ONE 3」，以58.7萬元，創下桃園預售屋交易冠軍，直逼6字頭大關！

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察發現，2021年桃園市最高成交單價站上50萬元大關的預售案，全部集中於桃園高鐵特區內，依序為「禾林RICH ONE 3」的15樓戶，12月以總價3,942萬元成交，拆算車位後，單價每坪58.7萬元，勇奪桃園冠軍！亞軍則是「威均帝璽」的3樓戶，12月以總價2,173萬元成交，拆算車位後，單價每坪58.2萬元；季軍為「宏普画時代-時代苑」3樓戶別，2021年以總價715萬元售出，扣除車位換算單價為54.7萬元；「亞昕喜徠登」16樓戶別，坪數39.17坪，總價1,794萬元，拆算車位後的單價達52.6萬元居第四名；第五是「威均青塘園」23樓戶別，坪數73.95坪、總價3,315萬元，不含車位的單價為51.8萬元。



台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，高單價預售屋在桃園的藝文、中路、小檜溪，經國重劃區，以及龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等六大精華區遍地開花，房價天花板已較往年顯著提高；而創下逼近6字頭最高單價的「禾林RICH ONE 3」該戶15樓，高樓層加上建商本身具有室內設計的專業背景，且口碑不錯，而該案多半都附裝潢銷售，受消費者青睞，為建案的身價增色不少。

 

另外，青埔地區的「樺龍青蔦」、「大名鑄」、「璞園那山階」、「W站前」、「國家大院」、「玖都美術花園」、「林立寬和」、「宜雄湛」、「世界極」、「京懋睿和」、「新潤君頤」、「HLA.悅」、「大睦 i-CITY 站前首席」、「威均園舞曲」、「京懋敦和」、「嘉鼎綻」、「南青山」、「布拉格文學苑」等案，最高單價的戶別也都聯袂站上4字頭！

市府所在的桃園區，則有「松花園」、「豐邑風禾」、「美麗一森」、「國泰川青」、「天闊」、「丰格109」、「東騰青一」、「京懋頤和」、「國泰溪境」等案，最高單價飆破40萬元大關；龜山區也有「合輝豐秀」、「澄璞」、「富堡大湖匯」、「允將大作」、「捷市達」、「富宇哈佛苑」最高單價挺進4字頭，每坪約41.9~49萬元不等。

江怡慧提及，目前桃園預售市場不論是小宅、標準住宅，還是大坪數豪宅，「從小到大」的各類產品，都有最高單價站上40萬的成交案例，過去桃園房市能站上4字頭單價的交易，幾乎清一色屬於大坪數超級豪宅，不過近年不少建商因應市場的低總價趨勢，推案規劃朝小宅靠攏，加上許多小坪數新案都坐落發展潛力高的重劃區精華地段，使小宅社區也躋身桃園的高單價排行榜中；而高價預售案百花齊放的情況，不僅顯示桃園預售住宅令人驚嘆的創價能力，也反映出桃園各地建設題材豐沛的帶動效益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】