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將動產變成不動產，拿現金買房屋，是遺產稅節稅的方式之一，但為了避免日後子孫售屋，被課高額的房地合一稅，專家指出，善用房地合一稅的重購退稅及附有負擔的房產，都有不錯的節稅效果，但若想採重購退稅方式節稅，記得選擇使用登記為住的房屋，避開工業住宅、一般事務所、店面等產品。

房地合一稅重 善用重購退稅

永慶集團契約部經理陳俊宏表示，在2016年房地合一稅實施以後，很多人擔心房產雖然可以省下一大筆遺產稅，但同時日後子孫售屋，卻多了一大筆的房地合一稅，憂心房產是否適合作為遺產節稅的方法，不過在很多客戶的回饋中，最後還是覺得要用房產節稅，原因就在於房地合一稅有重購退稅的機制。

房產在遺產稅有節稅效果，主要是因為房產的市價與公告現值價差大，由於遺產稅中的房產價值，是以購買當年度的土地公告現值加上房屋評定現值計算，公告現值一般約僅為市價的1/3，店面或商辦的價差更大，加上免課土地增值稅及契稅等，一直以來被認為具有遺產稅節稅的效果。

但雙北市在2014年7月調高房屋構造標準單價，台北市調漲2.6倍，新北市調漲1.92倍，也就是說2014年7月1日起取得使用執照的房產，其房屋構造標準單價要採用新的標準單價，縮小房產公告現值與市價的價差差距，若想用房產節省遺產稅，建議要選擇2014年7月以前落成的房產。

再者，善用房地合一稅的重購退稅，2016年房地合一稅實施之後，確實日後子孫將繼承房產售出，會被課徵大筆的房地合一稅，這時只要再買一間房產即可，只要在2年內換屋，不論是先買後賣，還是先賣後買，只要購買金額高於繼承房產價值的金額，就可以全額退稅，門檻相當低，且沒有戶數限制。

符合自用住宅 才有節稅效果

但上述的前提是要自用，也就是說，房屋本身的使用登記必須為住，坊間有一些雖然當作住家使用，但實際並非住家使用的產品，如一般事務所、工業住宅等，就不符合重購退稅的資格，也有民眾購買分租套房留給子孫，雖然使用登記為住，但實際使用並非為住，一旦被抓到，依舊會被追稅，除此之外，新購的房產必須在5年內維持自用且設籍，否則一樣會被追稅。

陳俊宏指出，很多民眾會把房地合一稅的重購退稅跟自用住宅400萬元免稅額搞混，後者要個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，並持有6年，有400萬元的免稅額，超過部分稅率為10%，而繼承的房產，若長輩符合自住資格，繼承後繼續符合自用資格，其年限可以連同被繼承人的時間合併計算。

但若是想要採重購退稅，房地合一稅都全部退稅了，是否符合房地合一稅的自住課稅優惠，也不那麼重要了。

另外也能採用附負擔的房產方式節稅，前年財政部發布解釋令，售出繼承房產，其成本可以房貸負擔與公告現值擇高扣除，只要房貸負擔高，就能省下不少房地合一稅，不過附負擔的房產與重購退稅兩種方式，以重購退稅的節稅效果較佳。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲新北市點閱冠軍為汐止區「瓏山林」社區，是新北市熱門點閱榜單常客。（永慶房屋提供）

今年9天的春節連假期間，不少有意購屋的民眾也趁此假期，在家利用線上賞屋的功能物色心儀的物件，永慶房屋根據永慶房仲網網路物件點閱資料，統計1月29日～2月6日春節連假期間雙北市市各社區的點閱數，並分別篩選出點閱量前5名的熱門社區，台北市第1名由士林區的小社區「築禾韻」奪冠，新北市則是汐止區的「瓏山林」社區拿下。

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永慶房屋表示，今年台北市前5名的熱門點閱社區與以往截然不同，以屋齡5~10年的小型社區為主，並集中在士林、北投生活圈，取代了過去最受歡迎的蛋黃區國宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，以往台北市的熱門點閱社區以大安區、信義區的國宅社區為主，今年點閱量較高的社區多位在士林、北投地區，且多是戶數200戶以內的中小型社區，這些社區的待售物件不多，瀏覽量卻大幅度成長，反映當地的購屋需求正在上升。

進一步看士林區及北投區的熱門點閱社區，士林區的「築禾韻」、「基河國宅」及「小貴馥」都在捷運士林站附近，而北投區的「陽明書院」則是鄰近捷運石牌站，不僅具備便利的交通機能，鄰近北投士林科學園區的優勢也讓區域房市極具發展潛力。

汐止區占新北3席 都近東湖商圈

新北市的熱門點閱社區中，汐止區就佔了3席，除了「瓏山林」是榜單常客外，「東湖山莊」以及「白馬山莊」都是新面孔。陳金萍分析，這3個社區皆位於汐止區與內湖區的交界處，雖然門牌屬於新北市汐止區，但隔著內溝溪就是內湖區的東湖生活圈，且這3個社區的規劃型態也極為相似，「瓏山林」及「東湖山莊」都是公寓與透天混合型社區，而「白馬山莊」則是以美式別墅為特色，三者都具備單一出入口的設計，對於許多注重生活環境以及隱私性的購屋者來說相當具吸引力。

陳金萍說，這次的上榜社區多了不少新面孔，從以往動輒上千戶的大型社區，到現在200戶以內的中小型社區，過去中小型社區因待售物件較少而容易被消費者忽略，但隨著社區搜尋功能的使用率上升，這些物件的關注也同步上升。

嘉義市政府近日舉辦民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新案簽約儀式，全案預計投資23億餘元，交由國城建設規劃興建，2024年正式開工、2028年完工。這也是在台中、彰化、雲林、嘉義地區中，首件成功招商的公辦都更案。

據了解，該案基地位置位於嘉義市南門段二小段，土地面積約1,300餘坪，緊鄰民族國小、崇文國小以及嘉義女中，屬嘉義市的文教學區。嘉義市政府於去（2021）年12月公告，該案由國城建設獲選最優申請人，將興建4棟15層樓高的住宅大樓，且部分一樓空間將無償提供托育中心作為公益設施，提升當地育幼機能。

土地權屬複雜 整合曠日廢時

國城建設集團總裁洪平森表示，此案的開發定位為「樂活嘉園」，將打造一處可滿足全齡休閒、居住創業、購物消費，且呼應周邊文教設施發展活動的住商複合區，另為提升居住品質，此案將引進綠建築、智慧建築設計，並運用相關節能設備系統，建造符合節能、防疫需求的住宅大樓。

嘉義市長黃敏惠指出，民族國小西側都更案土地權屬複雜，除一般民眾外，包括教育部、國有財產署、嘉義縣政府、嘉義市政府等單位皆為地主，光整合土地便耗時約20餘年，相當不容易；期望透過首件公辦都更案的成功，促進當地再發展，與鐵路高架化計畫協力，翻轉嘉義市容。

▲北市不少老飯店搭上危老都更熱潮，紛紛熄燈改建，民生東路的西華飯店也於昨（15）日停業。（翻攝自GoogleMap街景）

近年台北市都更危老重建熱絡。讓不少老飯店也搶搭熱潮，因為這些飯店多位在晶華底段，未來改建多半能成為區域豪宅或豪辦，不過房產專家卻表示，這些舊商場、飯店紛紛投入改建豪宅、豪辦，未來3~5年後恐有暴量疑慮，產生供過於求的問題。

房產趨勢專家李同榮預表示，知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，勢必會對未來市場産生影響，他表示繼六福客棧、誠品敦南丶京華城丶國賓飯店丶神旺飯店、台塑舊商辦，陸陸續續尚有多家同性質舊商辦或飯店，提出重建計劃，改建為A級商辦與高級豪宅。

除了上述重建標的外，目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓，李同榮說，短期間這些大樓暫時退出，將造成市場短期供給吃緊，長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，對數年後商辦及豪宅市場將是一場嚴峻的考驗。

近年A級商辦市場搶手，李同榮表示，在信義計劃區A辦「南山廣場」落成後幾乎滿租的帶動下，每坪租金直越4500元水平，成為A辦追求的標竿，帶動A級商辦需求與租金節節攀升。而台商回流及海外資金大赦回流，A辦供給量不足情況下，也帶動售價水漲船高。

此外，近年人壽資金回流，且金管會於2013年以後，對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻限制逐年降低，也帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。

李同榮表示，綜觀目前市場上飯店、商場重建的重要標的，大都是單一所有權，預計3~5年後，A級商辦與豪宅將會爆量，他也提出並未來市場的四大隱憂：

一、A級商辦供給過多，導致售價與租金將同步下滑。

二、B級丶C級商辦將被A辦排擠，而導致空置率大幅增加，不能都更40年以上老舊商辦，將會不值錢。

三、舊豪宅將被新豪宅過度推量排擠，而導致降價求售。

四、整體豪宅市場供給過多，售價不如預期，套牢的會是開發商與盲目投資者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年全台房價在通膨壓力、游資豐沛及原物料成本下暴漲，平均價漲30%，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出，台中漲了100%最多，連老家斗六房價都破每坪30萬了，「我也不敢相信」，回過頭來看今年的房地產市況，雖仍積極深耕中部，但在風險一樣之下，會將重心擺在雙北，預估雙北將有一波較大的漲幅。

「全世界都在撒錢！」賴正鎰在今日的記者會現場指出，世界各國因應新冠肺炎造成的損失，推出大規模激勵性財政政策及貨幣政策來減少衝擊，大量印鈔撒幣挹注資金購債，下場就是市場資金過多，除使資金流向股市、房市外，也造成全面物價上漲，面臨通膨壓力，導致預期心理下更多人投入買房地產以求資產保值。

房價因此來到高點，去年全台房價平均漲幅約30%，六都中以台中市漲幅達100%居冠，從過去單價10~20萬元漲到目前一般新推案都要45~50萬元，桃園青埔也漲破40萬元，「連我老家斗六，一坪都破30萬元！」賴正鎰對此強調：「我也很不敢相信！」基於這樣的行情在新北市很多，預估今年應該會輪漲到雙北地區，可能將有一波較大的漲幅，因此今年推案重心會選擇新北地區。

看準雙北的原因，是因政府端出許多打炒房措施及金融管制，但都更、危老的融資案不受銀行放款上限約束，行庫放款更具彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，因此經營都更或危老地主合建案更能凸顯優勢，賴正鎰提及，目前整合的北市都更案近20個，新北市在三重、板橋也有都更案積極洽談；另於雙北市也有新的購地計劃，以逐步落實每年200億元的推案量目標。

不過台中畢竟是鄉林的大本營，賴正鎰補充，仍會深耕中部，看好台積電計畫在中科擴廠效益，積極在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案，搶攻科技族群住宅市場。另看好台中房市外溢趨勢，包含彰化員林的推案也會全力衝刺。

對於未來房市走向，賴正鎰指出，在疫情持續影響下，運輸成本持續增加，通膨問題至少還要2年才見舒緩，在此之前，資金當然還是會往房地產跑，所以儘管政府打房措施有效，但一方面是通膨的預期心態不變，另一方面是打房政策增加的稅額，在市場大好下都會加價堆疊給買方，因此估計今年房價會持續上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年全國買賣移轉棟數，來到34.8萬棟，創下8年來新高，住宅價格也是持續飆漲，不過鄉林集團董事長賴正鎰說，建材土地成本變高，再加上政府打炒房政策，讓建築業年獲利率只剩3%，恐怕將淪為加工業，而他也希望政府降稅，甚至預估今年房市價格、雙北將會有明顯漲勢。

建案一棟棟的蓋，全台房市熱絡，不過建材土地成本持續攀升、缺工問題嚴峻，再加上相關部會陸續打炒房，多重壓力讓建商董座急跳腳。

鄉林集團董事長賴正鎰說，「我們在購買土地，大概計算利潤大概是抓20%，那現在大概剩下13%左右，13%除以4年大概是剩下3%而已，利潤很薄是加工業，所以希望政府能夠體恤我們，不要一昧地來打擊開發商。」

抨擊政府打炒房，讓建商獲利大幅縮水，都要變成加工業了！不過看看近5年來，全國買賣移轉棟數，逐年攀升，2021年甚至來到34.8萬棟，年增率6.62%，創下8年來新高，民眾對建商董座的抱怨，有話要說。

民眾說，「沒有錢的話就不會一直蓋，因為他蓋了很多也賣不掉，他們也沒差繼續蓋，代表錢很多。」、「利潤只有3%我不太相信耶，所以就覺得中間應該有些，是我們不知情的。」

儘管民眾不以為然，但業者大吐苦水，還直說政府打炒房，根本嚴重錯誤！

鄉林集團董事長賴正鎰表示，「那麼這些加稅的政策囤房稅，一定又造成，以後整個銷售成本的增加，那麼也會造成消費者恐慌，那麼出租的人，他最後還是會把價格加上去，所以政府我覺得，應該去多研究討論土地的供給。」

賴正鎰說，今年房市將呈現「量縮，價微揚」格局，不過去年台中、台南、高雄漲很兇，今年輪動將回到雙北，出現補漲格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市 / 萬紹安 徐弋桓 報導

疫情之下，全球面臨通膨問題，食衣住行的花費都跟著飆漲，也讓不少受薪階級大喊吃不消，我們實際訪問兩名上班族，一個是月薪三萬多元的基層小主管，另一個是月薪四萬多元的北漂族，攤開每個月的花費來看，要存錢幾乎是難上加難，因為光是三餐、保險費、交通費、孝親費，這些每個月的「硬支出」就超過收入的一半以上，這樣的薪資水準，又遇到現在民生物資紛紛喊漲，想成家立業或買房，都成了遙不可及的夢想。

教育業基層主管邱先生說：「會有點無力感啦，就是其實我們這一輩的人，不是不努力我們很努力，只是在於社會跟大環境給我們的規劃，看不到這麼多的前景跟未來。」只求工作有就好，擔任基層主管的邱先生，做了五年薪資還是維持三萬五，想存錢難上加難，攤開每個月固定花費來看，餐飲費最多佔35%、保險費20%、孝親費和交通費各佔15%，其他支出就只有五千塊可以運用。

不過還好他住家裡，省了一大筆，因為北漂族更辛苦， 北漂上班族林先生說：「六七千現在這個通貨膨脹的年代，其實說真的花費什麼的，其實也很快就已經就是花費掉，就捉襟見肘啦。」來台北四年的林先生，雖然收入有四萬出頭，但每個月的「硬支出」更是讓他吃不消，包括房租就佔了本薪30%、，餐飲費佔20%，交通費佔5%，每個月剩不到四千塊，等於完全沒有存錢的空間，更遑論買房成家了。北漂上班族林先生說：「我覺得在雙北的受薪階級，如果你是像我這種北漂族群的話，我覺得要買房相當困難，因為動不動就是一兩千萬以上的房貸，就算買房可能就比較沒有錢生小孩，或是結婚。」

買房和成家成了兩難，但專家建議，想省錢可以從餐費、房租兩部份先著手， 省錢達人陳泰源說：「你可以用一個便宜的租金，租在相對偏遠的地方，可是你一樣是任職在台北的某一個公司，一樣可以賺台北的錢，甚至賺全台灣的錢，但是你的租金卻可以用比較省錢的方式。」食衣住行都在喊漲，又碰上全球通膨，小資族得要更精打細算過日子，才有機會計畫未來。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

COVID-19（2019冠狀病毒疾病）衝擊觀光產業，去年國際旅客來台人次僅剩14萬人。受疫情影響，房仲指出，國內飯店與國際觀光商圈店面出現三大現象，包含關店潮、轉手潮與改建潮。

信義房屋發布新聞稿表示，受到疫情影響，國際來台旅客數量雪崩式下滑，去年國際旅客來台人次剩14萬人次，相較高峰達1186萬人次，衰退約99%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年旅客人數銳減，直接衝擊觀光飯店業與觀光商圈，隨後出現關店潮、飯店業的轉手潮與改建潮。

曾敬德指出，台北市自2020年以來已經有8件飯店申請危老改建核准，疫情讓業主重新思考經營方向。部分飯店屋齡偏高，即便疫情負面因素消散，老飯店也未必具有競爭力。因此，許多業主瞄準危老改建的高額容積獎勵，部分老飯店從「不動產經營轉型不動產開發」，創造更高效益。

他說，雖疫情大幅衝擊觀光，也有業者逆勢接手16家飯店、商旅，等待邊境解封後，迎來國際觀光商機。

此外，仰賴觀光客的商圈、飯店營運慘淡，親子飯店、國內觀光為主的業者營運相對穩定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房是人生中的大事，但怎樣才能不買貴，除了得多功課外，也要留意銷售話術！有業者會說「住宅、車位」包套買，會比較划算，打出車位是不二價，要折扣可以折讓到房價裡，讓顧客覺得有殺到價的感覺，但專家說，其實這只是話術，因為就總價來看，並沒有變化。

看房、買房人生大事，但就怕一個小細節，沒看清楚、沒談好，買貴後又得懊惱，房市報價有學問，得留意「速食包套法」新策略。

非當事代銷人員vs.民眾：「建議買房子的時候，還是搭配車位會比較好」。

就像漢堡套餐，加價會有薯條、飲料，業者為了因應消費者殺價，用同樣的模式，打出「住宅、車位」一起包套買，總價就能降低，但這其實只是行銷手法。

房產達人Sway：「比如說一個車位150萬，他硬要塞到250萬一個，然後車位又不二價，讓你房價看起來好像便宜一點點，以為是降價，結果不是，是被車位通通賺走了」。

舉例來說，一間2房25坪的住宅，業者開價一坪30萬，住宅總價750萬、加上車位150萬，共900萬，但要是顧客覺得價格太高，不願意買單，而建商會再說，車位是不二價，要折扣，可以折讓到房價裡，讓客戶覺得有殺到價的感覺，但實際上是車位先買貴。

房仲公司企研室副理郎美囡：「因為停車位它通常這個價格，是相對比較低的，所以在讓價的幅度上面，本來就比較有限，那相對於在這個房子，如果說可以主動讓價的話，一般來講，消費者的觀感或接受度都會比較高」。

買房一定要加車位，專家說，以雙北來看較少見，多集中於中南部，但怎樣才能不被話術？

房產達人Sway：「車位多少錢，然後房價單坪多少錢、公設比是多少，甚至還有雨遮是多少坪，這幾個問題都要拆清楚來分解，才會知道說，到底買的房價是划算還是不划算」。

買房不想被話術買貴，就得多做功課應對，想清楚再下手，才不會買貴，吃了悶虧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

七期新市政中心是台中最精華的地段，被視為台中房價最重要的指標，今年預計將有寶璽、豐邑、興富發等，逾400億住宅大案傾巢而出！搶先進場的七期指標預售豪宅，包括「由鉅惟上」、「聯聚方瑞大廈」、「大陸豐蒔」，近期實價登錄揭曉，每坪單價均突破7字頭大關，無論房價與銷售率，對即將進場的七期新案打了一劑強心針。

　根據內政部最新實價登錄資料顯示，七期新市政中心預售案「由鉅惟上」，目前已有69筆交易資料，其中超過7字頭的交易就有30筆，最高成交單價為73.2萬元；「聯聚方瑞大廈」、「大陸豐蒔」則分別有12筆、54筆交易攻上7字頭，七期豪宅單價已站穩7字頭。

　14日正式公開的七期百億豪宅大案「由鉅惟上」，主打「ComfortLux奢適宅」新美學生活體驗，延續由鉅品牌一貫的低公設比、坪效極大化等訴求，規劃70、80、90坪標配型產品，整體銷售逼近七成，且全案總價皆在5,000萬以上，為七期預售市場唯一全棟受「高價住宅信用管制」的豪宅產品。

　由鉅建設董事長林嘉琪表示，「由鉅惟上」規劃中坪數產品，已購客戶群中新客戶占了大多數，尤以自營商、企業二代、開業醫生等族群為主，年齡層約在40多歲。

　七期今年預計進場的豪宅案，包括寶璽建設位於惠文路、近市政路的「寶璽天贊」，最快在第一季登場，延請國際設計團隊NIKKEN SEKKEI操刀，規劃100～130坪產品，總銷約在80億元。

　此外，興富發建設攜手中悅機構，於七期市政北七路、惠中二路約1,050坪基地，可望在第四季推案，總銷約90億元，規劃50～60坪的輕豪宅產品。

　豐邑機構位於七期河南路與市政路口的豪宅大案，基地面積近2,500坪，規劃打造摩天住宅大樓，預計今年伺機進場，總銷預估約250億元，將是市政路上最大規模的豪宅開發案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】