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▲屋主想在法拍前提前將查封物件出脫，但撤封的細節不少，一不注意反而更麻煩。（資料照）

當名下房屋被查封後，屋主大多會趁法院拍賣前出售，但專家指出，「限制登記」會讓這類被查封、假扣押的不動產無法順利出售甚至過戶，不得不小心。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記，有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」

鄭文在說，法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經「兵臨城下」。另外，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以遇到該類案件務必小心應對。

鄭文在舉了一個實務上案例指出，賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案，詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款全數併案，必須清償約200萬元才能徹封、辦理過戶事宜。

若全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。

鄭文在建議，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封並辦理過戶登記，選擇去法院投標會是比較安全的方法，因為進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲位於台北市中正區金門街的「紀州樂章」原是屋齡將近50年的3層樓公寓，緊鄰知名文化景點「紀州庵」。(圖/台灣金聯提供)

公股挺都更危老再添一樁，由政府政策性成立的泛公股事業「臺灣金融聯合都市更新服務公司」協助地主以自地自建方式進行危老重建的台北市中正區金門街「紀州樂章」案，由地主、金融都更公司、華南銀行、營造廠樹盛公司、建築師等共同舉行開工動土儀式。

位於台北市中正區金門街的「紀州樂章」案，原是屋齡將近50年的3層樓公寓，緊鄰知名文化景點「紀州庵」，步行到古亭捷運站只要10分鐘，區位條件相當好，但是由於房屋老舊，鋼筋裸露情形嚴重，居住品質及房價都不佳，更有安全疑慮，經過金融都更公司協助，在優先考量建築物安全及環境貢獻的前提下，透過耐震、綠建築及無障礙設施等設計取得近40%的容積獎勵，重建後將搖身變成地上9層、地下3層的嶄新安全住宅大樓。

而以周邊40年以上公寓產品而言，近一年成交均價不到6字頭，但「紀州樂章」每坪開價90萬元，都更重建後身價將大幅跳升。

「紀州樂章」是地主自行出資重建，由金融都更公司負責全案管理服務，華南銀行提供地主信託與融資。金融都更公司表示，都更及危老重建成功的首要關鍵是住戶彼此間的團結、合作及公平。「紀州樂章」重建計畫在2020年7月獲准，隔年4月領得建造執照，今年初完成老舊建物拆除作業，預計全案將在2024年初完工。

金融都更公司指出，除了「紀州樂章」案率先開工之外，在台北市萬華、大安、信義、士林區及新北市板橋區還有數個案件進行中，成果即將陸續發表。

▲因工程施工造成鄰損糾紛不斷發生，台北市政府修正相關規定，維護民眾權益也減少後續爭議。（資料照）

位於堤頂大道的豪宅「青水硯」揭露實價以來的第一筆交易，8樓2021年12月1.89億成交，單價為117萬；基湖路巷內的「景泰園」，2021年12月份7樓總價1億7614萬，單價130.1萬成交；大直區豪宅「達麗花園」，1樓戶，2021年10月以總價1億2938萬元出售，拆算單價為142.6萬創社區最高價，對照賣方在2018年的買價1.2億，三年小賺938萬。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，大直不乏豪宅級華廈，樓層不高，屋齡也多逼近20年，但多有三大共通性，「戶數少，隱密性高」，「位處靜巷、環境清幽」，「住戶水準高，公設維護得宜」，仍相當吸引低調高資產族購買入住。

 

位於堤頂大道二段的「青水硯」，就在「帝景水花園」旁，屋齡雖已19年，因享水岸及公園景觀，也具不可取代性；「景泰園」戶數也不到40戶，屋齡已有18年，住戶不乏政商名流；而「達麗花園」位於明水路526巷內，屋齡已有17年，樓高9樓，社區共34戶，有戶外游泳池，屬於低調的高級住宅，2021年初頂樓戶才以136.2萬成交，而一樓戶單價142.6萬創新高，直逼西華富邦的四樓價，顯示新買家對物件的喜好，也反映熱錢對豪宅市場的助漲力道。



觀察2021年大直地區的億元宅交易共32筆，平均單戶總價約2.2億，平均單價則約164萬，其中又以「西華富邦」最熱銷，目前2021年已揭露了15筆，平均單價193萬。



張旭嵐指出，大直豪宅市場特色鮮明，因近內科和美麗華商圈，有萬豪、美福等五星級飯店，商業發達，交通便利，又不失清幽，所以吸引不少內科企業主入住。明水路一帶有水岸景觀的豪宅，知名度高，不過屋主多半惜售，所以並非年年成交，2021年有「輕井澤」14樓單價200萬；另外西華富邦因結合飯店式服務，近年指名度高，不過高低價差大，2021年最高單價達230.6萬，最低單價142萬，目前待售物件已不多。





 

好不容易有年終獎金入帳，拿來還房貸卻怕錯過好的投資機會，帳戶沒錢讓你心慌慌嗎？抵利型房貸存款可抵房貸本金，減少房貸利息外，還能隨時動用存款，使用彈性大，但折抵的房貸利息要課徵利息所得，房貸利率也較高，留意是否會超過27萬元的儲蓄投資特別扣除額，以免被多課稅。

房貸利率高於活期存款

一般房貸帳戶與存款帳戶是獨立分開，抵利型房貸則是除了房貸帳戶以外，銀行另開一個存款帳戶與房貸帳戶連結，存款帳戶有多少錢，就折抵房貸本金多少錢，由於房貸利率高於活期存款，等同拉高存款利息，初期推動時，相當受到高資產族群親睞。

銀行業者指出，抵利型房貸又稱為關係型房貸，一般民眾向銀行申請房貸，經常只是單純還房貸，跟銀行沒有其他互動，即使年底拿到一筆年終獎金，也只是想提早將房貸還完，因此，銀行推行抵利型房貸，希望民眾可以將存款引進基金、保險等理財型產品，跟民眾維持更多好的關係。

一開始銀行推行抵利型房貸時，對於高資產族群相當有利，原本就有大筆資金放在銀行，可用來折抵房貸利息，房貸利息又比定存利息高，十分划算，但後來遇到政府課徵利息所得，超過27萬元部分要課徵所得稅，抵利型房貸折抵房貸的利息被認定為是利息所得。

高資產族群不划算

如此一來，對高資產族群來說並不划算，以現在的利率來看，活存利率約0.9%，房貸利率約1.5%，等於多課徵0.6%的利息所得，不如直接還款，但對於小資族還是不錯的選擇，因以27萬元的儲蓄投資特別扣除額、1.5%房貸利率回推，大約是1800萬元的存款利息所得，但別忘了股利收入、公債、公司債等，都得計入利息所得，這部分記得要扣除，以免被課稅。

抵利型房貸的概念與額度型房貸、回復型房貸類似，都能有一筆資金可以隨時動用，但在資產負債比的表現並不同，同樣的是額度型房貸、回復型房貸都是房貸還了再借出來，都是1.8~2%比較高的利率，抵利型也同樣是1.8~2%的利率，最大的差異還是在利息所得。

銀行業者指出，抵利型房貸雖然可以用存款折抵房貸本金，賺取存款及房貸間的利差，但房貸利率較高，一般指數型房貸利率大約是1.3~1.5%，抵利型房貸利率卻要高達1.8~2%，還有課徵利息所得等問題，所以實務上，選擇抵利型房貸的人並不多，大多是因為喜歡自己存款簿有錢的人，才會選擇這個產品。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受惠「護國神山」台積電計畫持續在中科擴廠、預計再引進數千位科技人助威下，中科生活圈周邊的房市近年來跟著水漲船高；其中，「寶輝世紀莊園」近期預售實登揭露，每坪單價最高攻上6字頭，不僅直逼七期豪宅價格，更刷新中科房市行情天花板！

　觀察中科生活圈區域行情，據樂居網統計，屋齡5年內的成屋成交均價為37.05萬元。

　在個案部分，屋齡3年「國聚之幸」均價33.04萬元；屋齡1年「國聚之悅」均價31.11萬元；屋齡1年的「大城仰雲」均價35.6萬元；2020年第二季進場的預售案「國聚之赫」，當時開價約35～40萬元，均價同樣落在3字頭，與「寶輝世紀莊園」均價逼近6字頭，價差高達約四成。

　中科2021年營業額可望突破兆元大關，半導體、光電等科技大廠業績強強滾，嗅覺敏銳的建商也跟著科技業的腳步，爭相在中科生活圈周邊購地推案。

　其中，七期豪宅建商寶輝建設首度插旗中科特區，推出「寶輝VILLAGE」總體城區開發案，由三塊四面臨路組成的8,000坪完整腹地，分為國際莊園、世紀莊園、THE PLAZA三階段開發，總銷金額逾200億元。

　全案以七期豪宅規格設計，由美、日國際團隊攜手開發，打造有如「東京六本木」的國際城區，推出後受到中彰投企業主、中科高階主管、醫師等菁英族群的青睞。

　根據內政部實價登錄最新資料顯示，「寶輝世紀莊園」已有25筆成交案揭露，其中，最高單價及總價出現在19樓，總面積95.35坪（含車位）以總價5,217萬元成交，扣除車位後每坪單價62.8萬元，創下區域新天價。

　目前「寶輝VILLAGE」城區開發第三階段的「THE PLAZA」預售案預約熱烈，每坪均價挑戰6字頭。

　因此，寶輝建設去年底趁勢再砸近15億元重金，整合購入中科民安段1,327坪土地，換算每坪土地單價來到112.8萬元，將成為「寶輝VILLAGE」總體城區開發項目之一。由於目前中科周邊大面積素地已近絕跡，未來推案價格備受矚目。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「住宅可不可以趕快蓋好？」這是國家住都中心規劃組同仁最常被問到的問題。過去，社會住宅曾被貼上「鄰避」標籤，成為社區居民避之唯恐不及的建設；如今，已經有了顯著的翻轉。由於社宅的低建蔽率與無圍牆的開放空間，讓社宅成為社區延伸的休閒空間。更重要的是，社宅規劃上會納入地方公益據點需求，例如日照中心、幼兒園、托育中心等重要社福設施，提供鄰近區域豐沛的社福資源，讓社會住宅一舉成為地方「鄰必」的好厝邊。

從鄰避設施到鄰必據點，這條路真的很不容易，特別仰賴社區的支持，尤其是鄰里長的認同，讓社會住宅的推動事半功倍。高雄左營區的里長自己還有在就讀幼兒園的小孩，深知養兒育女的不容易，在得知自己的里內有社會住宅的規劃需求後，把社區的需求精準傳達給國家住都中心，里長也跟中心同仁表示，「社會住宅很好啊，如果這裡以後有了社宅和公托，就有更多年輕人可以安心生養小孩了」。國家住都中心與鄰里長積極配合，爭取社福設施進駐，讓社宅規劃更貼近在地需求。



社會住宅具有積極功效，是推動城市進步的原動力。由於社會住宅具有只租不賣的特性，加上1F空間佈局皆以公益性設施為優先，因此，社會住宅更像是一座多功能的複合式基礎建設，不僅緩解民眾生活壓力外，也能提供社會更多住房新選擇，更能提升周圍鄰里居住環境品質。



「如果社會住宅趕快進駐，就可以讓很多年輕人過來住了」新北市汐止區的里長邊帶領我們走訪社區用心經營的花園，他期待社會住宅早日進駐完工，活化社區生命力。而新北中和區里長手指著地圖表示，「我們這裡很方便，很多年輕人來住，但是房租已經越來越貴了！」未來，捷運萬大線將會通過中和社宅周邊區域，社宅在選址上，注重便捷交通，未來可以作為人口聚集區的居住選擇，吸引各地年輕人、地方發展所需的勞動力移入。嘉義市西區的里長深有同感指出，「讓新的人進來，這裡才能更有活力、變得更好」。社宅不僅僅提供居住與公益設施的場所，更具有留住年輕世代的吸引力。



社會住宅的擘劃是國家進步的象徵，也是幫助地方發展、增加地區活力的基礎設施。更難能可貴的是，社會住宅將提供每個社區遇見新鄰居，展開新生活的機會，國家住都中心會持續與各地鄉親、鄰里長、地方政府等建立關係，深刻了解地方需求，規劃出最適宜當地的社宅藍圖，陪著大家一起創造可安心的住居環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹縣湖口鄉因新竹工業區發展，吸引人口不斷移入，新竹縣長楊文科表示，湖口地方發展繁榮，總人口將達到8萬人，吸引知名速食連鎖業者麥當勞投資進駐王爺壟重劃區，代表湖口發展邁向新的里程碑，縣府未來也與公所努力，期望更多企業來投資，促進地方經濟發展。

楊文科表示，湖口鄉目前人口數7萬9千多人，僅次於竹北市、竹東鎮，是新竹縣人口第3多的鄉鎮，每年人口持續正成長，即將突破8萬人，很高興本次速食店龍頭麥當勞選擇進駐湖口當地，讓鄉親更方便，不用往新豐、竹北跑，也為地方帶來更多繁榮。



楊文科指出，縣府也持續在湖口投入各項建設，目前斥資1.86億元在王爺壟重劃區打造王爺壟運動公園，是湖口鄉首座運動公園，多項設施可滿足不同年齡層的運動需求，未來他也持續與公所努力，營造一個好的投資環境，吸引更多優質廠商，打造一個移居城市，以智慧、科技、科技城邁進。



湖口鄉長林志華指出，先前也有知名餐飲企業星巴克與肯德基進駐湖口，但地點位於湖口服務區，距離湖口市區、火車站有段距離，對地方鄉親較為不便，很高興本次速食店龍頭麥當勞選擇進駐湖口當地，地點選在湖口王爺壟運動公園對面的中山路一段上，也代表地方發展繁榮、人口移居城市指標性的象徵!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

住展雜誌統計，北台灣2021年十大建商（依推案量計）依序為寶佳、麗寶、璞園、昌益、威均、亞昕、興富發、新美齊、新潤、宏普；前十大建商推案量介於156億元至538億元，而威均、新美齊是首度進榜。住展雜誌研發長何世昌表示，2021十大建商多為老字號的中大型建商，推案多集中於重劃區，可謂是「得重劃區土地者得天下」；由於央行持續緊縮土地貸款，預期今年中小型建商推案量將難以擴張，在限貸令解除之前，十大建商恐怕將會是大型建商的天下。

建築業雙雄 同步重押重劃區

北台灣2021十大建商桂冠再次由寶佳機構奪下，寶佳去年於北台灣推案量約538億元，連續四年蟬聯推案王，指標建案如龜山「文華天際」、三重「上河匯」。麗寶集團則以428.5億元屈居第二，指標案如淡水「名軒海樂地」、五股「麗寶微風花園」。

自統計以來，寶佳與麗寶是極少數在北台灣所有縣市都有推案的建商，從都會區到偏鄉都有他們的身影。另外，寶佳、麗寶兩強去年新案大多集中在重劃區，寶佳強攻新莊泰山溫仔圳（自辦部份）、龜山A7、青埔等重劃區，麗寶主力放在五股洲子洋、淡海新市鎮、桃園小檜溪等處。

重建王、新竹王 璞園、昌益出線

第三名的璞園，去年推案量約330億元。璞園於台北市的案量比重高達逾8成，是十大建商中北市案量比例最高的業者，且推案以都更、危老案居多，如松山「敦仰」與「璞園樸園」、士林「璞知溪」等案皆為老屋重建案。

第四名是「新竹王」昌益機構，去年推案量約295億元；昌益為新竹縣市老字號建商，以往只在新竹地區推案，但近年進軍東台灣、南台灣，已從區域型建商躍升為全國性建商，推案量也明顯放大。

建商事業版圖要做大，除了靠經營手腕外，天時地利人和也很重要；而第五名的威均機構，正是最好的示範。威均建設去年推出5件新案、案量294億元，而所有建案全位於青埔特區內，主要是趁著青埔房市火熱，積極推案進行一輪大收割。

第六名為亞昕集團，案量為282億，較大的指標案如「擎天森林」、「亞昕喜來登」，其中「擎天森林」亞昕分回案量約77.8億元。亞昕去年在北市的新建案有2個，全為老屋重建案，北市以外的建案則全分布於重劃區。

興富發衝低首付 新潤攻健康建築

第七名興富發為老面孔，去年推案量為194億元；十大建商榜中，興富發是少數還有提供「低首付」方案的業者。第八名為新美齊，新美齊跨足不動產開發的年資不長，算是新銳型建商，推案都在大台北地區。

第九、第十名依序為新潤、宏普，新潤近年主打「氧生宅」，積極布局健康建築市場，在產品規劃上獨樹一幟。宏普則是知名老牌建商了，近年宏普發展重心放在重劃區，如新店央北、中壢青埔等地，去年推案量為156億元。

展望2022年，何世昌指出，因百億級大案輩出的緣故，競爭將更為激烈，2021年十大建商榜內至少有一半名單會被取而代之，包括中悅、愛山林、茂德、三圓、中工等公司都可望殺進榜內，寶佳五連霸之路將遭到高度威脅。

何世昌建議，若消費者擔憂買到「一案建商」的建案、建商反悔不賣房、或者建商倒閉落跑淪為「爛尾樓」，不妨可考慮向老字號、口碑良好、以及大型建商買房子，這類建商因顧及信譽、且財務較為健全，倒閉風險相對較低，購屋權益比較有保障。

高雄市鼓山區地域狹長、擁山面海，區域內有北高雄豪宅區農十六特區及美術館特區，東森房屋研究中心根據實價登錄系統發現，高雄市鼓山區房市自2018年起，整體漲幅逾3成，其中電梯大樓漲幅28％，公寓產品漲幅則約23.2％，以總價而言，鼓山區內一間電梯大廈產品，至少可買三間公寓。

東森房屋高雄農十六致勝加盟店焦韋華店東表示，農十六特區主力產品可分為豪宅、店面以及一般住宅三種產品，豪宅單價平均約在30至40萬元間，指標建案如「京城帝寶」單價已站上6字頭，店面透天總價則多在2,000多萬元。而一般住家過去以自用需求居多，近年新建案吸引許多投資置產型客戶，產品以總價800~1,000萬元左右之二~三房產品為主，指標建案如2021年成屋之「博愛香榭」，單價約30~35萬元，幾個月內便完銷。



東森房屋表示，鼓山區內的電梯大樓產品過去四年累積交易7,229筆，其中超過7,100筆集中在台鐵鼓山站以北，且絕大多數集中在農十六特區與美術館特區；區域內公寓交易筆數則為739筆，其中約半數分布在農十六特區及美術館特區周圍。焦韋華表示，農十六特區周圍之公寓屋齡多半超過30年，以總價來說相對親民，可以相對低的價位享受一樣的生活機能與環境，且公寓產品地坪較大，未來尚有都更效應，進場空間較大。



東森房屋表示，2021年疫情解封後，受益於台積電話題以及富邦台鋁BOT案，鼓山區內尤其農十六、美術館特區漲幅約兩三成，大樓產品更是成長30％，2020年平均單價約20多萬，2021年已逼近4字頭。焦韋華表示，相對於漲幅猛烈的房市，高雄市薪資所得比則相對平穩，此現象也反映在購買力上，以現在相對高點的價位，不排除春節後甚至下半年有下修的可能。東森房屋表示，2022年房價會開始回穩，但長期趨勢仍是緩漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】